Fram till början av 1900-talet reglerades förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst genom ett kontrakt, som hyresgästen oftast var tvungen att acceptera. Två jämbördiga parter var det dock knappast tal om. I lagen slog man i första hand vakt om den privata äganderätten, utan att ta hänsyn till hyresgästens intressen. Det enda som reglerades i lag var de så kallade fardagarna, det vill säga den dag hyresavtalet upphörde att gälla. I 1734 års jordabalk stadgades det om två fardagar, en på våren och en på hösten.
Det var först i och med lagen från 1907 om nyttjanderätt till fast egendom som rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst reglerades. Lagen blev emellertid en besvikelse för hyresgästernas företrädare. Lagen innehöll bara två tvingande punkter: Hyresgästen kunde säga upp lägenheten om den fanns vara hälsovådlig samt att inga avtal kunde ersätta bestämmelserna i utsökningslagen (lagen som bland annat reglerar hur skulder kan drivas in). Hyreskontrakten kunde även fortsättningsvis skrivas till hyresvärdens fördel.
1907 års lag grundade sig på en liberal samhällsåskådning, där den enskilda äganderätten prioriterades. Detta synsätt präglade länge hyreslagstiftningen, trots att samhället i övrigt utvecklades i mer social riktning.
Under första världskrigets krisår infördes 1917 en hyresstegringslag som skulle motverka hyreshöjningar. En fastighet kunde byta ägare flera gångar under ett år, och efter varje ägarbyte kom den nya värden med uppsägning och begärde högre hyra. Detta skulle avskaffas med denna tillfälliga lag. I 1917 års krislagar kriminaliserades också ockerhyror. När krisen var över beslutade riksdagen att återgå till tidigare lagstiftning. Paragrafen om ”påföljder av oskäliga hyresanspråk” upphörde att gälla 1926.
Besittningsskyddet – en långvarig stötesten
Hyresgästernas besittningsskydd var länge en av de svåraste politiska och sociala stötestenarna. Enligt gällande lag kunde hyresvärden säga upp en hyresgäst utan någon annan anledning än att kontraktet gått ut, som ofta löpte ett år i taget.
Den hyreslag som antogs 1942 fick stor betydelse för kommande hyreslagstiftningar. Framför allt genom att besittningsrätten till förhyrd lägenhet infördes. Hyresgästen var emellertid fortfarande tvungen att vända sig till hyresnämnden för att förklara en ogrundad uppsägning för ogiltig. Nu infördes också en bestämmelse om hyreskontroll – att hyran skulle bestämmas genom en statlig hyresreglering. Åtgärden motiverades av att hyrorna ökat på samma sätt som när hyresstegringslagen infördes 1917. Lagen om hyresreglering var egentligen provisorisk och omprövades regelbundet av riksdagen. I mitten av 1950-talet togs ett första steg mot en avveckling av regleringen, men en hyreslagstiftning utan hyresreglering presenterades först i ett utredningsbetänkande från 1966. 1950-talets avveckling innebar bland annat att allmännyttans bostadsföretag inte längre omfattades av hyresregleringen, utan de förhandlade i stället om hyrorna med hyresgästernas organisation.
1968 års reform av hyreslagen 12 kap jordabalken var genomgripande på flera områden och innebar stora fördelar för hyresgästerna. Det i mer än 60 år omdiskuterade besittningsskyddet infördes på allvar. Vidare infördes regler för att fastställa hyran då hyresvärd och hyresgäst tvistade om beloppet. Hyresnämnderna gjordes statliga, med uppgift att i första hand besluta i hyrestvister. Reformen medförde också att den hyresreglering som funnits sedan 1942 ersattes med ett bruksvärdessystem. Detta innebar att hyrorna i allmännyttans lägenheter skulle ligga till grund för hyressättningen. Formellt avvecklades inte hyresregleringen helt förrän 1978.
Den 1 januari 2011 infördes nya regler för hyressättningen. De kommunala bostadsföretagen har inte längre en hyresnormerande roll. I stället ska förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen utgöra normen för hyrorna – oavsett ägare.