1991–2010 Allmännyttan i omprövningens tid

Under perioden 1991–2010 ändrades förutsättningarna för allmännyttan radikalt. Genom skattereformer och systemskiften fick nu kommunala bostadsföretag ta de ekonomiska risker som staten tidigare stått för. Detta krävde att allmännyttan började tänka om och agera mer affärsmässigt.

Ekoporten i Norrköping

”Ekoporten” är ett hyreshus i Norrköping, som från början tillhörde ett miljonprogramsområde från 1960-talet. När Hyresbostäder i Norrköping förnyade området i mitten av 1990-talet, avslutades projektet med detta miljöanpassade hus. Syftet var att skapa ett slags experimenthus för miljövänligt och resurssnålt boende.

Plats: Norrköping
Källa: Hyresbostäder i Norrköping

Åren kring 1990 var dramatiska och inledde ett systemskifte för den svenska ekonomiska politiken. Inflationsbekämpningen var nu överordnad andra ekonomisk-politiska mål. Den svenska ekonomin var överhettad. Kreditmarknaden som avreglerats på 1980-talet hade lett till en fastighetsbubbla, som exploderade.

Ett sätt att komma tillrätta med problemen i samhällsekonomin med höga räntor, låg tillväxt och växande budgetunderskott blev att avveckla systemet med statliga lån och räntegarantier för bostadsbyggande. Med låg inflation och avreglering skulle byggandet i stället stimuleras på lång sikt. Det statliga åtagandet skulle kontrolleras och begränsas.

 

Skattereformen

Ett led i att dämpa inflationen var skattereformen som beslutades 1989 och genomfördes 1990–1991. Den byggde på en överenskommelse mellan Socialdemokraterna och Folkpartiet och fick stor betydelse för bostadssektorn i allmänhet och hyresrätten i synnerhet. Genom en sänkning av inkomstskatterna skulle hushållen få möjlighet att själva bestämma över en större del av sin privatekonomi och styra sin konsumtion.

De minskade skatteintäkterna skulle bland annat kompenseras med minskade statliga subventioner (bland annat räntebidragen och ränteavdragen), högre fastighetsskatt och andra nya skatter. Detta innebar ökade kostnader för boendet. Tanken var att kostnadsökningen skulle motsvara den sänkta inkomstskatten, för alla upplåtelseformer. För de allmännyttiga bostadsföretagen innebar reformen att hyrorna höjdes nominellt med 50 procent under tre år i början av 1990-talet.

Reformen fick emellertid inte alltid den effekt som var tänkt. Hushåll med liten eller ingen beskattningsbar inkomst fick ändå ökade boendekostnader och därmed en sämre ekonomi.

 

Systemskifte i bostadspolitiken

Efter regeringsskiftet 1991, då den socialdemokratiska regeringen ersattes av en koalitionsregering mellan M, FP, C och KD, infördes genomgripande förändringar som också innebar ett bostadspolitiskt systemskifte.

Den borgerliga regeringen formulerade en ny övergripande bostadspolitisk målsättning 1992 som byggde på valfrihet och inflytande för den enskilda människan, men också att ”alla skall ha möjlighet till en god bostad till rimligt pris”.

Den största förändringen var att räntebidragen avvecklades genom det så kallade Danellsystemet. Allmännyttan förlorade sin särställning och de ekonomiska fördelar man tidigare haft, och fick samma finansieringsvillkor som andra aktörer på bostadsmarknaden. De nya villkoren innebar att kommunerna övertog en del av den ekonomiska risk som staten tidigare stått för.

Det var via det statliga stödsystemet som begreppet allmännyttigt bostadsföretag definierades. När de särskilda finansieringsvillkoren för allmännyttan upphörde, upphörde också definition av allmännyttigt bostadsföretag.

År 1994 bytte Sverige återigen regering, men det innebar endast en delvis ny inriktning på bostadspolitiken. Det generella räntebidragets bostadspolitiska betydelse begränsades till att motverka skillnader mellan egnahem, hyresrätter och bostadsrätter. Byggherrarnas räntekostnader skulle hållas nere genom Riksbankens inflationsmål på två procent och en stram antiinflationistisk finanspolitik med utgiftstak. Regeringen ville ändå tydligare slå vakt om allmännyttan, genom att förhindra försäljning och privatisering. Däremot preciserades inte allmännyttans roll och uppdrag.

År 2002 kom emellertid, för första gången, en särskild lag om allmännyttan: Allbolagen. Två villkor måste uppfyllas för att ett bostadsföretag skulle godkännas som allmännyttigt. Dels skulle det drivas utan vinstsyfte, dels i huvudsak förvalta fastigheter där bostadslägenheterna uppläts med hyresrätt. Lagen innebar också att ett bostadsföretag inte måste ägas eller stå under inflytande av en kommun för att godkännas som allmännyttigt. Det kunde vara både privatägt och kooperativt ägt.

Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar hade avskaffats 1993, men 2001 trädde en ny bostadsförsörjningslag i kraft. Där tydliggjordes det att det var kommunerna som ansvarade för bostadsförsörjningen. Alla i kommunen skulle ha möjlighet att leva i goda bostäder.

 

Regional och social obalans

Bostadsbristen hade i mitten 1990-talet ersatts med ett bostadsöverskott. Men det rådde stora regionala skillnader. På landsbygden, i Norrland och på traditionella bruksorter stod lägenheter tomma, samtidigt som trycket ökade på bostadsområden i storstadsregionerna. Som mest stod cirka 50 000 lägenheter tomma i landet. Det ledde till ekonomiska svårigheter framför allt för allmännyttiga bostadsföretag, vilket i sin tur medförde att många kommuner fick problem med finanserna. Genom den så kallade bostadsakuten satte staten in tillfälligt ekonomiskt stöd till särskilt utsatta bolag.

Utvecklingen under 1990-talet skapade mycket olika villkor för de allmännyttiga bostadsföretagen. Förutom den regionala obalansen ökade också de sociala och ekonomiska klyftorna i allmännyttans bostadsområden.

Vid mitten av 1990-började en del allmännyttiga bostadsföretag att tänka och handla i helt nya banor när det gällde att motarbeta segregation och sociala problem. Tidigare hade bostadsföretagen försökt göra områdena attraktiva för nya och ekonomiskt starkare grupper av hyresgäster. Nu satsade man på att förnya bostadsområdena med utgångspunkt i dem som redan bodde där. Uppdraget utvidgades från att förvalta bostäder till att skapa ett bra boende. För hyresgästerna handlade detta ofta om trygghet och säkerhet, och om att ha ett arbete och kunna försörja sig. Bostadsföretagen fick därmed ta itu med frågor som egentligen inte tillhörde deras ansvarsområden. Syftet var dock fortfarande att göra bostadsområdena mer attraktiva, undvika tomma lägenheter och behålla fastigheternas värde.

 

Affärsmässig allmännytta

I och med systemskiftet i början av 1990-talet blev bostadsföretagen tvungna att skaffa tillräcklig ekonomisk styrka för att klara av de ökade ekonomiska riskerna. ”Affärsmässig allmännytta” blev ett centralt begrepp för de kommunala bostadsföretagens inriktning under 1990-talet. Förutom ökad ekonomisk effektivitet började bostadsföretagen också tala om hyresgästerna som kunder, för att betona vikten av att möta de boendes individuella önskningar och behov.

I slutet av 1980-talet blev miljön en viktig fråga för de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen. År 1991 presenterade SABO-företagen ett gemensamt policydokument kring flerfamiljshusens miljöfördelar. Miljösatsningen sågs som en del i de kommunala företagens satsning på affärsmässighet och konkurrens.

Under 1990-talet ombildades de allra flesta allmännyttiga bostadsföretag i stiftelseform till aktiebolag. Den främsta anledningen till detta var att kommunerna ville få större inflytande över sina bostadsföretag. Inte minst ville de komma åt bostadsföretagens kapital och avkastning. År 1996 genomförde Svenska Kommunförbundet tillsammans med SABO en kampanj riktad till kommunerna om hur och varför de borde ombilda stiftelserna till aktiebolag.

Enligt Kommunförbundet fanns det också anledning för kommunerna att ompröva sin roll i bostadsförsörjningen. Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar hade ju avskaffats 1993. Det var inte självklart att kommunen skulle äga och driva bostadsföretag. Bland alternativen fanns sälja företaget till en annan ägare eller att överföra ägandet av vissa bestånd till de boende via bostadsrättsföreningar.

Det fanns också ideologiska skäl till att överföra ägandet till de boende. Genom att äga sitt boende skulle individen får större inflytande över sitt liv och sin situation. En indirekt kritik mot hyresrätten som sådan. I vissa städer har emellertid konsekvensen blivit en brist på hyreslägenheter och ökad segregation.

 

Försäljning av allmännyttans bostäder

Allt fler kommuner började under 1990-talet att sälja ut sitt bestånd. Den socialdemokratiska regeringen försökte genom olika åtgärder förhindra den utvecklingen.

Tidigare hade kommuner kunnat bestraffas genom att räntestöden drogs in, inte bara för de överlåtna husen utan även för övriga hus som bostadsföretaget fortfarande ägde. Men i slutet av 1990-talet hade bostadslånesystemet avvecklats och räntebidragen kraftigt minskat. Det verktyget fanns således inte kvar. I stället infördes den så kallade Stopplagen 1999 som innebar att staten kunde minska det allmänna statsbidraget till kommuner som sålde av sitt allmännyttiga bostadsbestånd. Stopplagen medförde att försäljningen av de kommunala bostadsföretagens lägenheter minskade markant – från runt 24 000 lägenheter år 2000 till runt 3 000 lägenhet år 2003.

Stopplagen upphörde 2002 då försäljningen reglerades i Allbolagen. Nu blev kommunerna i stället tvungna att söka länsstyrelsens tillstånd inför en försäljning. Anledningen till det var att det måste finnas tillräckligt många allmännyttiga bostäder som jämförelseobjekt vid hyressättning enligt bruksvärdessystemet.

Kravet att söka tillstånd hos länsstyrelsen gällde mellan 1 april 2002 och 1 juli 2007. Sedan detta krav upphört ökade försäljningen av allmännyttans lägenheter återigen under några år. År 2008 såldes runt 12 000 av de kommunala bostadsföretagens lägenheter.

De flesta lägenheter såldes till privata bostadsbolag för fortsatt uthyrning. I många fall såldes bostäderna för att ge de allmännyttiga bostadsföretagen bättre ekonomiskt utrymme för underhåll och utrustning.

 

Bostadsbrist åter ett problem

Kring millennieskiftet blev bostadsbristen, särskilt bristen på små lägenheter, återigen ett viktigt politiskt problem. Antalet nybyggda bostäder skulle behöva öka från 20 000 till 30 000 per år. Bristen hade uppstått bland annat genom för lite konkurrens på byggmarknaden, höga markpriser, kommunal passivitet, brist på regional samordning och långsamma planprocesser.

År 2002 satte regeringen målet att bygga 120 000 bostäder under mandatperioden. Det var första gången sedan mitten av 1970-talet som staten presenterade ett kvantitativt mål för bostadsbyggandet.

Diagram 1: Nybyggnation 1991–2010. (Klicka för att förstora diagrammet.)

Källa: SCB.

Trots alla förändringar för allmännyttan mellan 1975 och 2010 ändrades inte det grundläggande syftet. De kommunala företagen skulle verka långsiktigt, utan enskilt vinstintresse och med ett socialt ansvar för hyresgästerna.

Historiska epoker

Allmännyttans imponerande historia kan delas in i sju epoker, var och en med sina utmaningar och särdrag. Här kan du fördjupa dig i den epok du är mest intresserad av.

Källa: Göteborgs stadsmuseum

Industrialisering och bostadsnöd

Årtiondena före sekelskiftet 1900 präglades av en snabb industrialisering och urbanisering. Behovet av bostäder ökade snabbt i de växande städerna. Men arbetarebostaden hade usel standard, och familjerna bodde trångt, mycket trångt.

Läs mer

Bilden är fri att använda.

Bostadskris och krispolitik

Krigs- och krisåren vid seklets början innebar fortsatt svåra levnads- och bostadsförhållanden. Motsättningarna i samhället ökade och drev fram flera reformer mot slutet av 1910-talet.

Läs mer

Källa: Kommunarkivet, Katrineholm

Allmännyttans bostadspolitiska roll formas

Nu lades grunden för den nya svenska bostadspolitiken och de allmännyttiga bostadsföretagen. Målet var att minska trångboddheten och bostadsbristen samt höja bostadsstandarden.

Läs mer

Källa: Gösta Nordins arkiv

Allmännyttan byggs ut och bostadsbristen byggs bort

Efter andra världskrigets slut inleddes den period som brukar kallas rekordåren. Den svenska industrin gick på högvarv, det ekonomiska välståndet växte, svenskarnas levnadsvillkor förbättrades och konsumtionen ökade. Det var också under den här tiden som bostadsbristen byggdes bort.

Läs mer

Källa: Telge Bostäder

Bostadsbeståndet förbättras och förvaltningen utvecklas

Bostadsbristen var nu bortbyggd, och de allmännyttiga bostadsföretagen ställdes inför en ny uppgift – att förvalta det befintliga bostadsbeståndet. För det krävdes ett nytt sätt att tänka och agera.

Läs mer

Källa: Hyresbostäder i Norrköping

Allmännyttan i omprövningens tid

Under denna period ändrades förutsättningarna för allmännyttan radikalt. Genom skattereformer och systemskiften fick kommunala bostadsföretag ta de ekonomiska risker som staten tidigare stått för.

Läs mer

Källa: Hans Wretling / Bostadsbolaget

Allmännyttans nya förutsättningar, villkor och uppgifter

Den 1 januari 2011 trädde en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Den innebar att bostadsföretagen måste drivas enligt affärsmässiga principer.

Läs mer

Det är SABO – Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag som står bakom allmännyttan.se. SABO är bransch- och intresseorganisation för allmännyttiga kommunala bostadsföretag över hela Sverige. Här på allmännyttan.se visar vi vad allmännyttan är och gör.

Vill du att ditt allmännyttiga bostadsföretags goda arbete ska synas här?
Hör av dig
!

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag      SABO, Box 474, 101 29 Stockholm      08-406 55 00       info@sabo.se      www.sabo.se