Hyresrätten och lagstiftningen

Hyra av bostad betraktades länge som ett privaträttsligt förhållande mellan två jämbördiga parter – hyresvärden och hyresgästen. Det var först under kriserna vid första och andra världskriget som samhället tog större kontroll över hyresmarknaden. I och med 1975 års lagstiftning överläts regleringen av hyran från staten till parterna på hyresmarknaden.

Interiör av en arbetarbostad i Sundsvall

Period: 1895 – 1904
Plats: Sundsvall
Källa: Peter Wide / Sundsvalls museum

Fram till början av 1900-talet reglerades förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst genom ett kontrakt, som hyresgästen oftast var tvungen att acceptera. Två jämbördiga parter var det dock knappast tal om. I lagen slog man i första hand vakt om den privata äganderätten, utan att ta hänsyn till hyresgästens intressen. Det enda som reglerades i lag var de så kallade fardagarna, det vill säga den dag hyresavtalet upphörde att gälla. I 1734 års jordabalk stadgades det om två fardagar, en på våren och en på hösten.

Det var först i och med lagen från 1907 om nyttjanderätt till fast egendom som rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst reglerades. Lagen blev emellertid en besvikelse för hyresgästernas företrädare. Lagen innehöll bara två tvingande punkter: Hyresgästen kunde säga upp lägenheten om den fanns vara hälsovådlig samt att inga avtal kunde ersätta bestämmelserna i utsökningslagen (lagen som bland annat reglerar hur skulder kan drivas in). Hyreskontrakten kunde även fortsättningsvis skrivas till hyresvärdens fördel.

1907 års lag grundade sig på en liberal samhällsåskådning, där den enskilda äganderätten prioriterades. Detta synsätt präglade länge hyreslagstiftningen, trots att samhället i övrigt utvecklades i mer social riktning.

Under första världskrigets krisår infördes 1917 en hyresstegringslag som skulle motverka hyreshöjningar. En fastighet kunde byta ägare flera gångar under ett år, och efter varje ägarbyte kom den nya värden med uppsägning och begärde högre hyra. Detta skulle avskaffas med denna tillfälliga lag. I 1917 års krislagar kriminaliserades också ockerhyror. När krisen var över beslutade riksdagen att återgå till tidigare lagstiftning. Paragrafen om ”påföljder av oskäliga hyresanspråk” upphörde att gälla 1926.

 

Besittningsskyddet – en långvarig stötesten

Hyresgästernas besittningsskydd var länge en av de svåraste politiska och sociala stötestenarna. Enligt gällande lag kunde hyresvärden säga upp en hyresgäst utan någon annan anledning än att kontraktet gått ut, som ofta löpte ett år i taget.

Den hyreslag som antogs 1942 fick stor betydelse för kommande hyreslagstiftningar. Framför allt genom att besittningsrätten till förhyrd lägenhet infördes. Hyresgästen var emellertid fortfarande tvungen att vända sig till hyresnämnden för att förklara en ogrundad uppsägning för ogiltig. Nu infördes också en bestämmelse om hyreskontroll – att hyran skulle bestämmas genom en statlig hyresreglering. Åtgärden motiverades av att hyrorna ökat på samma sätt som när hyresstegringslagen infördes 1917. Lagen om hyresreglering var egentligen provisorisk och omprövades regelbundet av riksdagen. I mitten av 1950-talet togs ett första steg mot en avveckling av regleringen, men en hyreslagstiftning utan hyresreglering presenterades först i ett utredningsbetänkande från 1966. 1950-talets avveckling innebar bland annat att allmännyttans bostadsföretag inte längre omfattades av hyresregleringen, utan de förhandlade i stället om hyrorna med hyresgästernas organisation.

1968 års reform av hyreslagen 12 kap jordabalken var genomgripande på flera områden och innebar stora fördelar för hyresgästerna. Det i mer än 60 år omdiskuterade besittningsskyddet infördes på allvar. Vidare infördes regler för att fastställa hyran då hyresvärd och hyresgäst tvistade om beloppet. Hyresnämnderna gjordes statliga, med uppgift att i första hand besluta i hyrestvister. Reformen medförde också att den hyresreglering som funnits sedan 1942 ersattes med ett bruksvärdessystem. Detta innebar att hyrorna i allmännyttans lägenheter skulle ligga till grund för hyressättningen. Formellt avvecklades inte hyresregleringen helt förrän 1978.

Den 1 januari 2011 infördes nya regler för hyressättningen. De kommunala bostadsföretagen har inte längre en hyresnormerande roll. I stället ska förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen utgöra normen för hyrorna – oavsett ägare.


Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /var/www/allmannyttan/html/wp-content/themes/sabo-allmannyttan/tpl-article.php on line 192

Tidslinje

Läs om de viktigaste händelserna i Allmännyttans historia under nästan 200 år.

1853
Källa: Göteborgs stadsmuseum

Arbetarebostadsfonden bildas

Detta år bildas Arbetarebostadsfonden, Sveriges äldsta filantropiska bostadsstiftelse och även SABOs äldsta medlem. Den bildas till minne av datumet den 9 februari 1853. Denna dagen arrangerades en illuminationsfest i Stockholm, bland annat med anledning av att kung Oscar I tillfrisknat från en längre tids sjukdom.

Läs mer
1874
Bilden är fri att använda.

Den första byggnads- och hälsovårdsstadgan antas i Sverige

Enligt 1874 års hälsovårdsstadga, som träder i kraft den 1 januari 1875, ska hälsovården i städer hanteras av särskilt inrättade hälsovårdsnämnder.

Läs mer
1907
Källa: Alfred Dahlgren/Upplandsmuseet

Den första hyreslagen antas

Denna lag är den första som reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Hyresgästens rättigheter är trots detta i princip obefintliga.

Läs mer om hyresrätten och lagstiftningen.

1913
Bilden är fri att använda.

Sveriges äldsta kommunala bostadsförmedling bildas i Malmö

Uppdraget är att underlätta för lägenhetssökande och fastighetsägare, men bostadsförmedlingen ska också arbeta för att höja lägenheternas standard.

Detta år inrättas också Socialstyrelsen, som bland annat kommer att arbeta med bostadsfrågan.

1916
Källa: SKB:s arkiv

SKB bildas

Detta år bildas Stockholms kooperativa bostadsförening, SKB, som upplåter bostäder mot en insats. De boende hyr emellertid sina lägenheter av föreningen. Med denna modell undviker man spekulation. SKB är fortfarande en aktiv aktör på bostadsmarknaden.

1917
Källa: Malmö Museer

Hyresstegringslagen införs

Den krisartade bostadssituationen under första världskriget tvingar fram en lag som ska motverka höjda hyror. Det är emellertid en tillfällig lag som avskaffas 1923, varpå hyrorna ökar dramatiskt.

Läs mer om hyresrätten och lagstiftningen.

1923
Källa: HSBs arkiv

HSB bildas

Det kooperativa HSB (Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsförening) i Stockholm bildas, ett år då bostadsbristen är så svår att kommunerna tvingas ordna nödbostäder. Uppgiften för HSB Stockholm är att förse medlemmarna med billiga och bra bostäder. Året därpå bildas HSBs riksförbund.

1928
Bilden är fri att använda.

Per Albin Hansson håller folkhemstalet till riksdagen

Den 18 januari håller den socialdemokratiska partiledaren Per Albin Hansson det så kallade folkhemstalet i riksdagens andra kammare. I detta tal anger Hansson riktningen för det samhälle socialdemokraterna vill bygga. Med en politik som omfattar alla. En ny politik för det stora hemmet, det vill säga nationen.

Läs mer
1930
Källa: Svensk Forms arkiv

Stockholmsutställningen arrangeras

Utställningen blir en folkfest med fyra miljoner besökare och funktionalismen får sitt genombrott.

Läs mer
1933
Källa: Kommunarkivet, Katrineholm

Bostadssociala utredningen tillsätts

Efter valet 1932 kan Socialdemokraterna bilda regering, med en ny politisk inriktning där en stark stat tar en mer aktiv roll i samhällsekonomin än tidigare. Genom en expansiv finanspolitik ska staten öka efterfrågan och sysselsättningen, och folkhemmet ska ge trygghet åt alla. Bostadsbyggandet spelar en central roll i strategin.

Läs mer
1934
Bilden är fri att använda.

Kris i befolkningsfrågan publiceras

Alva och Gunnar Myrdals bok Kris i befolkningsfrågan får stor betydelse för välfärds- och befolkningsfrågan och en mer familjevänlig politik. De riktar i boken uppmärksamhet mot landets låga nativitet, som de menar beror på att människor avstår från att skaffa barn i arbetslöshetens och trångboddhetens Sverige. De föreslår bland annat att samhället ska satsa pengar på att bygga bostäder.

1935
Källa: Andreas Feininger, Arkitektur- och designcentrum

Statlig satsning på barnrikehus

Barnrikehusen blir en av de första åtgärderna som har sitt ursprung i Bostadssociala utredningen. Staten går för första gången in för att förbättra bostadssituationen för dem som bor dåligt, har många barn och knappa ekonomiska resurser.

Läs mer om barnrikehusen.

1940
Källa: Johnsson Julius fotoateljé/Trelleborgs museum

Statliga lån ska få fart på bostadsbyggandet

För att avhjälpa bostadsbristen som uppkommit efter krigsutbrottet 1939, utvidgar staten möjligheterna till att få lån och ger samtidigt räntegaranti för dessa. Två år senare kompletteras denna möjlighet med tioårigt räntefritt lån som i praktiken är en ren kapitalsubvention, och framför allt riktar sig till orter med ”svag hyresmarknad”.

Dessa åtgärder innebär att staten tar över riskerna vid nyproduktion samtidigt som man stärker kontrollen över bostadsmarknaden.

1942
Källa: Lindbergs foto/Helsingsborgs museum

En särskild lag om hyresreglering införs

Lagen införs som ett led i den allmänna ekonomiska politiken med priskontroll och lönestopp. Den innehåller också ett preciserat besittningsskydd för hyresgästen. I kommunerna inrättas hyresnämnder, med Statens hyresråd som central tillsynsmyndighet.

1944
Källa: HSBs arkiv

Hemmens forskningsinstitut bildas

Initiativtagare är husmodersföreningar och kvinnoorganisationer som har synpunkter på bostadens, framför allt kökens, planering. Organisationen genomför omfattande studier om kökets utformning och utrustning. Dessa måttstudier ligger sedan till grund för rymligare köksmått, till exempel lämpliga bänk- och skåphöjder, arbetsytor, spis- och diskbänksplaceringar, med mera.

1945
Källa: J. E. Nahlin/Riksantikvarieämbetet

En ny bostadspolitik

Bostadssociala utredningen avlämnar sitt huvudbetänkande.

Läs mer
1947
Källa: HSBs arkiv

Kommunerna får ansvar för bostadsförsörjningen

En bostadsförsörjningslag antas där kommunerna blir ansvariga för planering och genomförande av bostadsbyggande och att förmedla lån. Kommunerna får samtidigt större möjligheter att bestämma över markfrågor och bebyggelsens utformning.

Läs mer
1948
Källa: Rolle Eneflod/Örebro stadsarkiv

Bostadsstyrelsen inrättas

Denna nya myndighets uppgift blir att leda genomförandet av den nya bostadspolitiken. Bostadsstyrelsen lämnar statliga topplån till låg ränta, behovsprövade familjebostadsbidrag och maskinlån till byggindustrin. Bostadsstyrelsen ansvarar även för hyresregleringen.

Läs mer
1950
Källa: SABOs arkiv

SABO bildas

Till följd av den nya bostadspolitiken har närmare hundra kommunala allmännyttiga bostadsföretag etablerats som börjar utgöra ett kraftfullt alternativ till både kooperationen och den privata byggverksamheten. På många håll är det något helt nytt att bygga och förvalta hyreshus i kommunal regi.

Läs mer
1952
Källa: Th Christiansson/Göteborgs stadsmuseum

Maskinlånefonden inrättas

Staten bildar en maskinlånefond som ska påskynda den tekniska utvecklingen. Husbyggandet har hittills utförts med hantverksmässiga metoder. Flera allmännyttiga bostadsföretag startar egna fabriker som tillverkar färdiga byggelement. Tack vare elementen går husbyggandet betydligt snabbare.

1954
Normskriften God Bostad

Normskriften God bostads börjar ges ut

Skriften God Bostad, som ges ut av Bostadsstyrelsen, utkommer för första gången. Den bygger på funktionsstudier och bostadsundersökningar som gjorts sedan 1930-talet och föreskriver vilka minimikrav på bostädernas utformning och konstruktion som krävs för att få förmånliga statliga bostadslån. God bostad utkommer fram till slutet av 1970-talet i nya och omarbetade versioner.

Läs mer
1962
Källa: HSBs arkiv

Kommunala bostadsbyggnadsprogram och bostadsförmedlingar inrättas

Riksdagen beslutar att alla kommuner årligen ska utarbeta ett bostadsbyggnadsprogram. Många kommuner inrättar samtidigt bostadsförmedlingar.

1965
Källa: HSBs arkiv

Miljonprogrammet fastställs

Trots ett ökat byggande efter kriget kvarstår bostadsbristen. Kritiken växer mot regeringen som inte lyckas svara på hur befolkningen ska lösa sina bostadsproblem. Svaret blir ett långsiktigt program att under en tioårsperiod bygga en miljon lägenheter.

Läs mer om miljonprogrammet.

1967
Källa: SABOs arkiv

Paritetslånen, ett nytt finansieringssystem, införs

Genom ett nytt finansieringssystem ska räntor och amorteringar omfördelas i tiden, så att totalkostnaden i början är låg och därefter stiga successivt. Syftet med låneformen är bland annat att utjämna kostnaderna för bostadshus av olika åldrar. I och med paritetslånen avskaffas de statliga subventionerna i form av räntebidrag. Paritetslånen avvecklas 1975.

Läs mer
1968
Källa: Erik Claesson/Riksantikvarieämbetet

Hyresregleringen avvecklas och besittningsskydd införs

1968 års reform av hyreslagen 12 kap jordabalken innebär stora fördelar för hyresgästerna. Det i mer än 60 år omdiskuterade besittningsskyddet införs på allvar. Reformen innebär att den hyresreglering som funnits sedan 1942 ersätts med ett bruksvärdessystem. Hyrorna i allmännyttans lägenheter ska nu ligga till grund för hyressättningen. I praktiken avvecklas emellertid inte hyresregleringen helt förrän 1978.

Läs mer om hyresrätten och lagstiftningen.

1969
Källa: Erik Claesson/Riksantikvarieämbetet

Kritik mot miljonprogrammet

De bostadsområden som byggs under miljonprogrammet kritiseras snart för både sin arkitektur och miljö. Kravet från staten att bygga många bostäder följs inte av något krav på att bygga goda bostadsmiljöer – i stället prioriteras industrialisering och rationalisering.

Läs mer om kritiken mot miljonprogrammet.

1974

Ett allmännyttigt bostadsföretag måste vara kommunalt

En ny regel införs. För att ett bostadsföretag ska erkännas som allmännyttigt i bostadsfinanseringssammanhang måste det vara kommunen som står för hela grundkapitalet och utser samtliga ledamöter i styrelsen. Enligt lagtexten innebär det att allmännyttiga bostadsföretag är detsamma som helt kommunägda bostadsföretag.

1975

Räntebidragen återinförs

Paritetslånesystemet upphör och staten återinför subventioner i form av räntebidrag. Räntebidragen har fyra huvudsyften:

  • Begränsa kapitalkostnaderna i nyproduktionen
  • Utjämna kapitalkostnaderna mellan hus av olika åldrar (paritetsmålet)
  • Göra hus med bidrag mindre känsliga för ränteändringar på kreditmarknaden
  • Utjämna inkomstbeskattningens effekt för olika upplåtelseformer (neutralitetsmålet)

Läs mer
1979
Källa: Hyresgästföreningen

SABO och Hyresgästföreningen kommer överens om boinflytande

SABO och Hyresgästernas riksförbund sluter ett avtal om boinflytande. Det innebär att en kontaktkommitté i ett bostadsområde eller bostadskvarter får samrådsrätt, men även viss beslutanderätt, gällande bostadsområdets skötsel.

Läs mer
 
1981
Källa: SABOs arkiv

En ny förvaltningsfilosofi

SABO lanserar ”den nya förvaltningsfilosofin” som innehåller tre grundstenar:

  • Hyresgästerna ska bestämma i sin egen lägenhet och tillsammans i bostadsområdet
  • Förvaltningen ska vara områdesbaserad och decentraliserad
  • Företagen ska skaffa sig ökad kompetens i förvaltningsfrågor

Läs mer
1983
Källa: Telgebostäders arkiv

ROT-programmet införs

Staten inför ett program med nya lånemöjligheter som gör det möjligt att bygga bort en del av miljonprogrammets tekniska brister. En bakomliggande orsak till ROT-programmet är också att arbetslösheten hos byggnadsarbetare ökat i och med att bostadsbyggandet minskat.

Läs mer
1985
Källa: Väsbyhems arkiv

Bo85 i Upplands Väsby

För att inspirera och sätta fart på bostadsbyggandet tar regeringen initiativ till en bomässa, Bo85 i Upplands-Väsby norr om Stockholm.

Läs mer
1990

Skattereform och systemskifte

1990–1991 genomförs en omfattande skattereform som innebär att inkomstskatten sänks samtidigt som delar av boendekostnaderna vältras över på den enskilde. Efter regeringsskiftet 1991 förlorar allmännyttan sin ekonomiska särställning och måste agera på samma villkor som de privata bostadsföretagen.

Läs mer om skattereformen och systemskiftet.

1991
Källa: Hyresbostäder i Norrköping

Miljöpolicy antas

Miljöfrågorna får allt större vikt vid produktion och förvaltning av bostäder. Hyresgästerna förväntas bli allt mer miljömedvetna och efterfråga ett miljövänligt boende. SABO-företagen presenterar därför ett gemensamt policydokument med ett brett perspektiv för företagens miljöarbete.

Läs mer
1993

Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar avskaffas

Kommunernas är inte längre skyldiga att upprätta bostadsförsörjningsprogram, och får själva avgöra i vilka former bostadsförsörjningen ska ske. Bostadsförsörjningslagen har gällt sedan 1947. Dessutom avskaffas regeringens möjligheter att ålägga kommunerna att upprätta bostadsförmedlingar.

1996

Klartecken för breddat ägande i allmännyttiga bostadsföretag

Ett allmännyttigt bostadsföretag behöver inte längre vara helägt av kommunen. Däremot måste kommunen fortfarande utöva det avgörande inflytandet i företaget.

1999

”Stopplagen” inrättas

För att förhindra att allmännyttans bostäder säljs, inrättas en lag som innebär att staten kan minska det allmänna statsbidraget till kommunerna om dessa säljer av det allmännyttiga bostadsbeståndet. ”Stopplagen” innebär att försäljningen av de kommunala bostadsföretagens lägenheter minskar markant.

2001
Källa: USK/Sweco

En ny bostadsförsörjningslag träder i kraft

En bostadsförsörjningslag införs återigen, efter att den förra avskaffats 1993. I lagen görs det tydligt att kommunerna har ett ansvar för bostadsförsörjningen. Varje kommun måste planera för att alla i kommunen kan leva i goda bostäder.

Det går emellertid trögt att implementera lagen. År 2005 finns riktlinjer för bostadsförsörjningen i enbart 93 kommuner. Kommunerna får därför 2006 tydligare riktlinjer för sitt åtagande.

2002
Källa: Botkyrkabyggen

Ny lag om allmännyttiga bostadsföretag

För första gången införs en särskild lag om allmännyttan. Den så kallade Allbolagen (lagen om allmännyttiga bostadsföretag) är en helt fristående lag som inte har någon koppling till statliga stödsystem. Lagen innebär att staten återigen inför kriterier för vilka bostadsföretag som ska godkännas som allmännyttiga.

Läs mer
2006
Källa: Botkyrkabyggen

Fritt fram för försäljning av allmännyttan

Efter regeringsskiftet blir det återigen fritt fram för kommuner att sälja hela eller delar av sitt bostadsbestånd.

 
2011
Bilden är fri att använda.

Ny lag om allmännyttiga kommunala aktiebolag

Målet med den nya lagen är att ge en tydligare definition av bostadsföretagen men också att ställa krav på att de driver verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav.

Läs mer
2014

Nytt kvantitativt mål för bostadsbyggande

Bostadsbristen är stor. Den nytillträdda regeringen sätter återigen upp ett kvantitativt mål för bostadsbyggandet. 250 000 nya bostäder ska byggas fram till 2020.

Det är SABO – Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag som står bakom allmännyttan.se. SABO är bransch- och intresseorganisation för allmännyttiga kommunala bostadsföretag över hela Sverige. Här på allmännyttan.se visar vi vad allmännyttan är och gör.

Vill du att ditt allmännyttiga bostadsföretags goda arbete ska synas här?
Hör av dig
!

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag      SABO, Box 474, 101 29 Stockholm      08-406 55 00       info@sabo.se      www.sabo.se