Den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag innebar en stor förändring för allmännyttan. Dess huvudsakliga uppgift var fortfarande att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgäster inflytande. Men verksamheten skulle nu drivas enligt affärsmässiga principer och med normala avkastningskrav.
Sedan lång tid tillbaka hade ansvaret för bostadsförsörjningen legat på kommunerna. Från och med 2011 kunde kommunerna emellertid inte använda sig av de allmännyttiga bostadsföretagen för att uppfylla det kravet, utan det var kommunen som på egen hand måste ta det ansvaret.
Affärsmässighet och avkastningskrav
Kravet på affärsmässighet innebar ett undantag från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet mot att driva företag i vinstsyfte. Det innebar också att bostadsföretagen alltid skulle utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget. Det skulle inte få några särskilda fördelar som gynnade företaget ekonomiskt i förhållande till privata konkurrenter.
Avkastningskravet innebar också att kommunerna nu inte kunde kräva att bostadsbolaget vidtog åtgärder som var olönsamma för bolaget. Ansvaret för bostadsförsörjningen kunde aldrig övergå från kommunen till bolaget. Om kommunen ville vidta en bostadsförsörjningsåtgärd skulle den utföras i egen regi eller upphandlas enligt reglerna om offentlig upphandling. Det egna bolaget fick inte särbehandlas i den upphandlingen.
Avkastningskravet kunde tolkas på flera sätt:
- Avkastningskravet ska motsvara avkastningskravet för andra liknande aktörer.
- Avkastningskravet ska utgå från den lokala marknadssituationen.
- Avkastningskravet ska vara marknadsmässigt utifrån den valda risknivån.
- I vissa fall är det accepterat att avkastningskravet inte uppnås. Företaget kan ha bedrivits affärsmässigt även om ett preciserat avkastningskrav inte uppfylls, till exempel om förutsättningarna har försämrats genom företagsnedläggningar.
- Avkastningskravet ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget som sådant.
Enligt de nya reglerna kunde hela överskottet från ett allmännyttigt bostadsföretag användas för att finansiera åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar. Med sådana åtgärder avsågs bland annat att främja integration och social sammanhållning eller tillgodose behovet hos dem som kommunen har ett särskilt ansvar för.
Allmännyttan ansågs fortfarande, trots de nya förutsättningarna, vara ett av de verktyg som kommunerna har för att förverkliga bostadspolitiken. Denna avvägning ställde nya krav på kommunernas ägardirektiv.
Kommunens styrning av allmännyttan
Varje kommun skulle enligt bostadsförsörjningslagen planera bostadsförsörjningen i syfte att:
- Skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder
- Främja att ändamålsenliga åtgärder förbereds och genomförs
De flesta kommuner har tagit detta ansvar, bland annat genom att äga ett allmännyttigt bostadsaktiebolag. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen sedan 2011 skulle bedriva verksamheten både i allmännyttigt syfte och enligt affärsmässiga principer, var det nödvändigt med en tydligare rågång mellan kommunen och bostadsföretaget. Kommunen behövde klargöra bostadsföretagets uppgift och vilken nytta som bostadsföretaget skulle bidra med till kommunen och invånarna.
År 2013 tog SABO tillsammans med SKL, Sveriges kommuner och landsting, fram en handledning för hur ägardirektiv kunde formuleras. Enligt handboken skulle ägaren i dessa direktiv klargöra vilka förväntningar och krav som ställs på bostadsföretaget och bidra till att renodla rollerna för bostadsföretaget respektive kommunen. De skulle också underlätta medborgarnas insyn i den kommunala verksamheten.
Diagram 1: Nybyggnation 2011–2014. (Klicka för att förstora diagrammet.)

Källa: SCB.
År |
Antal lägenheter i flerbostadshus |
2011 | 12 587 |
2012 | 16 657 |
2013 | 20 663 |
2014 | 20 754 |