Allmännyttan mot år 2030

Vad tänker allmännyttan själv om sin resa från idag fram till 2030? Vilken samhällsnytta kan vi bidra med till människor, bostadsområden och kommuner? Vad behöver bostadsföretagen, branschen, kommunerna och staten göra – så att allmännyttan kan fortsätta att ta ansvar och erbjuda bra, hållbara bostäder för alla till rimlig kostnad. Idag, men också år 2030.

Allmännyttan ska främja tillväxten i kommunen genom att skapa goda bostadsmiljöer och bidra till människors livskvalitet genom valfrihet och inflytande, alltid med hållbarhet som ledstjärna. Här presenteras samhällsnyttan som allmännyttan kan bidra med till individer, områden och kommuner – och ur ett hållbarhetsperspektiv.

placeholder+image

Individ

Klicka här för exempel

placeholder+image

Område

Klicka här för exempel

placeholder+image

Kommun

Klicka här för exempel

placeholder+image

Social

Klicka här för exempel

placeholder+image

Ekologisk

Klicka här för exempel

placeholder+image

Ekonomisk

Klicka här för exempel

Alla behöver ett hem

Allmännyttan tar ett bostadssocialt ansvar genom att erbjuda boende som gör att livet fungerar för alla hyresgäster. När bostaden blir mer än en bostad samtidigt som familjetyper, intressen, prioriteringar och livsstilar skiftar krävs variation, blandning och flexibilitet. Att bo med hyresrätt ska vara bekvämt med möjlighet till inflytande om man vill.

Bostaden idag är mycket mer än en bostad. Den är förstås en plats för vila men för vissa är den också en plats för arbete eller studier. Internet och olika digitala tjänster gör också bostaden till en affär, en vårdcentral, en bank eller en nöjespark. Bostaden har inte bara en praktisk funktion utan är också ett hem. En plats som många vill forma efter egen smak, där trivsel och trygghet är viktig. Och där närmiljö, planlösning, kontraktsvillkor och möjlighet att bestämma själv är viktiga för trivseln. Samtidigt varierar behov, önskemål, drömmar, intressen, betalningsvilja och inte minst betalningsförmåga. Allmännyttans uppgift är att erbjuda goda bostäder för alla oavsett inkomst, ålder och inkomsttyp.

Så här kan allmänyttan bidra på individnivå

+ Ett bra boende
  • Erbjuda hyresgästerna bostäder med god kvalitet men med varierande standard och hyra.
  • Sköta service och reparationer snabbt och med god kvalitet.
  • Som beställare av nyproduktion, och om det är möjligt vid renovering, se till att bostäderna, husen och närmiljön får god tillgänglighet och utformas på ett sätt som passar alla hyresgäster, oavsett ålder och fysisk förmåga samt möjliggör vård och omsorg i hemmet även med teknikstöd.
  • Bygga in öppen och operatörsneutral infrastruktur för modern informations-teknik och underlätta trådlös kommunikation och mobiltäckning i byggnaderna.
  • Underlätta för hyresgästerna att flytta inom beståndet till en bostad som passar hushållet bättre än den nuvarande.
  • Erbjuda hyresgäster att välja mellan olika standardnivåer och därmed hyresnivåer i samband med renovering.
+ Goda relationer till hyresgästerna
  • Främja delaktighet och inflytande genom direkta relationer till hyresgästerna.
  • Upprätthålla goda relationer till hyresgästerna genom att ge frontpersonalen en nyckelroll där den vardagliga dialogen står i centrum.
  • Erbjuda digitala tjänster för kommunikation med hyresgästerna när det gäller bland annat service och boinflytande.
  • Erbjuda hyresgästerna en bra introduktion och informera om de möjligheter och skyldigheter man har som hyresgäst.
  • Bygga kundrelationerna på väl förankrade etiska riktlinjer och forma rutiner som säkerställer att ingen form av diskriminering sker inom företagets verksamhet.
+ Bostadssocialt ansvar
  • Tillhandahålla ett varierat bostadsutbud av god kvalitet som kan attrahera olika hyresgäster och erbjuda bostäder för personer med särskilda behov eller som av olika skäl har en svag ställning på bostadsmarknaden.
  • Förebygga uppkomsten av hyresskulder och därmed minska risken för avhysning.
  • Underlätta för hemlösa att ta plats på bostadsmarknaden genom att tillhanda-hålla bostäder i samarbete med kommunen.
  • Utarbeta tydliga regler för vilka som ska ges förtur till att hyra lägenheter.
  • Tillsammans med föreningar och hyresgäster verka mot våld i nära relationer och bidra till att möta det bostadsbehov som detta kan leda till.
+ Boende för äldre
  • Erbjuda boendeformer för äldre som trygghetsbostäder, seniorboende, gemenskapsboende liksom bostäder för generationsboende.
  • Möjliggöra kvarboende i befintlig bostad för de som önskar i de fall det handlar om enkla åtgärder som behöver vidtas.
  • Samarbeta med kommunen i frågor som rör äldres boende och omsorg samt erbjuda eller förmedla hushållsnära tjänster.
+ Utveckling av hyresrätten
  • Ta reda på hur morgondagens hyresgäster vill använda bostäderna så att de kan byggas eller byggas om för att fungera med moderna bostadsvanor och skiftande familjeförhållanden.
  • Tillföra hyresrätten ett större tjänsteinnehåll genom att erbjuda service och tjänster som möter hyresgästernas behov och betalningsvilja.
  • Erbjuda hyresgästerna skräddarsydda hyresavtal med individuella hyresvillkor, utrustning och tjänster.
  • Erbjuda hyresrätt till del av en lägenhet (”kompiskontrakt”) för de som vill bo tillsammans utan att de är en familj.
  • Samarbeta med människor som utifrån gemensamma ambitioner (”byggemenskaper”) tillsammans planerar och sedan bosätter sig i en byggnad som kan upplåtas med kooperativ hyresrätt.
  • Underlätta för och stimulera hyresgäster att bo och leva på ett sätt som minimerar miljöpåverkan, exempelvis genom ”gröna hyresavtal” där hyresgästen åtar sig att leva så miljövänligt som möjligt.

Exempel

Trygga, tillgängliga och attraktiva stadsdelar och bostadsområden

Allmännyttan arbetar för trygga och attraktiva bostadsområden med god tillgång till service och med en mångfald av bostadstyper och upplåtelseformer som passar olika hushåll. Detta kräver samverkan med andra lokala aktörer och förutsätter att hyresgästerna har möjlighet att påverka sin närmiljö och vara delaktiga i den lokala utvecklingen.

Välskötta, trivsamma gårdar och utemiljöer är bra för alla. För att vardagslivet ska fungera är det också viktigt med tillgång till service och tjänster, ett bra utbud av affärer, skolor, kommunikationer och platser att mötas på i området. Hos dagens och framtidens hushåll finns en allt större variation av livsmönster, behov och önskemål. Därför behövs också ett bredare utbud av bostäder i stadsdelen eller bostadsområdet så att hushållen får tillgång till bostäder som passar livets alla skeden. Att engagera och bjuda in de boende i aktiviteter som utvecklar området blir allt viktigare. Det stöd som engagerade hyresgäster ger varandra och den tillit som skapas påverkar området positivt. Allmännyttan kan också bidra på stadsdels- och bostadsområdesnivå för att nå ett mer klimatsmart boende.

Så här kan allmännyttan bidra på områdesnivå

+ God förvaltning
  • Bedriva kostnadseffektiv och samtidigt högklassig fastighetsskötsel med god service och underhåll av fastigheternas allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Arbeta för att minimera störningar i fastigheterna.
  • Verka för nolltolerans vad gäller skadegörelse i allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Minska och effektivisera energianvändningen vid drift, förvaltning och underhåll.
+ Levande stadsdelar
  • Samverka med andra aktörer för att ge liv åt lokala torg och centrumanläggningar med service och mötesplatser som är anpassade till invånarnas behov och som är trygga att vistas och mötas i.
  • Skapa multifunktionella gemensamma utrymmen och utemiljöer som är trivsamma och trygga och ger möjlighet för alla hyresgäster att mötas i.
  • Upplåta lokaler för läxhjälp, språkcaféer, studiecirklar och liknande verk-samheter.
  • Bygga spontanidrottsplatser som kan användas för olika aktiviteter.
  • Främja en småskalig blandning av verksamheter och stärka handel och service genom exempelvis en kombination av bostäder och lokaler inom samma hus.
  • Tillsammans med andra fastighetsägare utveckla och formalisera lokalt sam-arbete kring förvaltning, skötsel och samutnyttjande av utemiljöer samt trygg-hetsarbete.
  • Förtäta glesbyggda bostadsområden för att få en större variation av bostads-typer och upplåtelseformer.
+ Hållbar livsstil
  • Underlätta för hyresgästerna att minska bilberoendet och att kunna resa och transportera varor på ett miljövänligt sätt.
  • Underlätta för hyresgästerna att dela på verktyg och utrustning som är kostsam och som sällan används.
  • Underlätta för hyresgästerna att odla i bostadsområdet.
+ Inflytande och delaktighet
  • Utveckla former för delaktighet, medskapande och dialog med hyresgästerna kring förvaltning, skötsel och underhåll.
  • Involvera hyresgästerna i arbetet med trygghets- och säkerhetsfrågor i stads-delens utemiljöer och lokala centrum.
  • Aktivt bidra till att skapa arbetstillfällen för arbetslösa hyresgäster genom exempelvis sociala klausuler vid upphandlingar av entreprenörer.

Exempel

Tillväxt kräver bostäder

Allmännyttan har en viktig roll när det gäller tillväxten i kommunen och regionen. God tillgång på bostäder – särskilt hyresbostäder – är avgörande för en positiv utveckling. Det behövs en kraftsamling för att bygga bort bostadsbristen. Samtidigt måste problemen med bostadsöverskott på svaga marknader hanteras. Ett ökat regionalt samarbete behövs. Ett differentierat bostadsutbud med god kvalitet och liten miljöpåverkan är långsiktigt hållbart.

Att bygga nytt och rusta gammalt för att skapa attraktiva och trygga hyreslägenheter är en förutsättning för en kommun idag, inte minst för att attrahera och behålla såväl företag som arbetskraft och studenter. Men alla kommuner har inte samma förutsättningar för tillväxt, flera har istället problem med en minskande och åldrande befolkning. I många fall, särskilt på svaga marknader, har bostadsföretagen svårt att få ihop nybyggnadskalkyler och även att få lån. Samarbete mellan allmännyttiga bostadsföretag i en region är många gånger ett bra sätt att dela på kompetens och att pressa byggpriser. Vid nyproduktion är det viktigt att välja material som har så liten klimat- och miljöpåverkan som möjligt och som bidrar till att bevara och förstärka naturens ekosystemtjänster.

Så här kan allmännyttan bidra till kommunnytta

+ Bostäder för alla till rimliga kostnader
  • Säkra tillgången på bra, trygga och prisvärda hyresbostäder och på så sätt öka förutsättningarna att attrahera och behålla företag, arbetskraft och studerande.
  • Verka för ökad konkurrens på bygg- och byggmaterielmarknaden och rationalisering av byggandet genom att släppa in mindre aktörer och utländska företag, längre serier och industrialisering av byggandet.
  • Öka valfriheten och främja integration genom att skapa ett differentierat utbud av hyresbostäder som passar för såväl hushåll med begränsad ekonomi som mer resursstarka hushåll.
  • Göra livscykelkalkyler inför investeringar för att kunna beakta alla kostnader och intäkter som uppkommer under byggnadens livslängd och därigenom kunna fatta medvetna och långsiktigt kloka investeringsbeslut.
  • Låta kostnaden för att underhålla fastigheten periodiseras, det vill säga tas ut via hyran och fonderas i stället för att den skjuts upp och lämpas över på framtida hyresgäster.
  • Frigöra bostäder som är lämpliga för barnfamiljer genom att möta behovet av bostäder och boendeformer för äldre människor.
+ Regional samverkan
  • Samarbeta med allmännyttiga bostadsföretag i regionen i syfte att dela på kvalificerad kompetens och resurser och därigenom underlätta personalförsörjningen och sänka kostnaderna.
  • Samverka med allmännyttiga bostadsföretag i regionen vid upphandling för att pressa byggpriserna.
+ Begränsad miljöpåverkan
  • Välja material med liten klimat- och miljöpåverkan. Bygg- och rivningsavfall minimeras och källsorteras för återvinning. Material som ingår i byggnader dokumenteras och farliga ämnen fasas ut.
  • Bygga och renovera så att byggnaderna blir energieffektiva med låga effekt-behov och att energin som används har låga koldioxidutsläpp och hög resurs-effektivitet.
  • Samarbeta med fjärrvärmeleverantören och verka för att så stor del som möjligt av fjärrvärmen produceras av förnybart bränsle.
  • Minska utsläppen av växthusgaser genom att öka andelen energi från förnybara energikällor som till exempel sol och vind.
  • Övergå till fordon som är klimatsmarta och drivs med förnybar energi för bostadsföretagets egna transporter.
  • Certifiera sig enligt ett miljöledningssystem för att säkerställa att miljöfrågorna i verksamheten hanteras metodiskt och professionellt.
  • Vid nyproduktion göra livscykelanalyser för att få en helhetsbild av hur stor den totala miljöpåverkan blir under byggnadens livscykel.
  • Minska de negativa konsekvenserna av klimatförändringarna genom lokala analyser innefattande byggnaders placering och utformning, markförhållanden, närhet till vattendrag, risker för ras, översvämningar, fukt- och mögelskador, sprickbildning och läckage med mera.

Goda exempel

Socialt hållbar utveckling

Hållbar utveckling ska prägla allt som allmännyttan gör och de tre hållbarhetsdimensionerna ska vävas ihop i ett långsiktigt perspektiv. Den sociala hållbarheten handlar om att allmännyttan verkar för att människor kan leva ett gott liv med god hälsa och utan orättfärdiga skillnader mellan människor.

Den sociala dimensionen omfattar välbefinnande, rättvisa, inflytande, rättigheter och individens behov. Den handlar också om att främja delaktighet och social sammanhållning.

Social hållbarhet förutsätter att det finns goda bostäder för alla till rimliga kostnader i väl integrerade samhällen.

Så här kan allmännyttan bidra till socialt hållbar utveckling

+ Nytta på individnivå
  • Erbjuda hyresgästerna bostäder med god kvalitet men med varierande standard och hyra.
  • Sköta service och reparationer snabbt och med god kvalitet.
  • Som beställare av nyproduktion, och om det är möjligt vid renovering, se till att bostäderna, husen och närmiljön får god tillgänglighet och utformas på ett sätt som passar alla hyresgäster, oavsett ålder och fysisk förmåga samt möjliggör vård och omsorg i hemmet även med teknikstöd.
  • Underlätta för hyresgästerna att flytta inom beståndet till en bostad som passar hushållet bättre än den nuvarande.
  • Erbjuda hyresgäster att välja mellan olika standardnivåer och därmed hyresnivåer i samband med renovering.
  • Främja delaktighet och inflytande genom direkta relationer till hyresgästerna.
  • Upprätthålla goda relationer till hyresgästerna genom att ge frontpersonalen en nyckelroll där den vardagliga dialogen står i centrum.
  • Erbjuda digitala tjänster för kommunikation med hyresgästerna när det gäller bland annat service och boinflytande.
  • Erbjuda hyresgästerna en bra introduktion och informera om de möjligheter och skyldigheter man har som hyresgäst.
  • Bygga kundrelationerna på väl förankrade etiska riktlinjer och forma rutiner som säkerställer att ingen form av diskriminering sker inom företagets verksamhet.
  • Tillhandahålla ett varierat bostadsutbud av god kvalitet som kan attrahera olika hyresgäster och erbjuda bostäder för personer med särskilda behov eller som av olika skäl har en svag ställning på bostadsmarknaden.
  • Förebygga uppkomsten av hyresskulder och därmed minska risken för avhysning.
  • Underlätta för hemlösa att ta plats på bostadsmarknaden genom att tillhanda-hålla bostäder i samarbete med kommunen.
  • Utarbeta tydliga regler för vilka som ska ges förtur till att hyra lägenheter.
  • Tillsammans med föreningar och hyresgäster verka mot våld i nära relationer och bidra till att möta det bostadsbehov som detta kan leda till.
  • Tillhandahålla ett varierat bostadsutbud av god kvalitet som kan attrahera olika hyresgäster och erbjuda bostäder för personer med särskilda behov eller som av olika skäl har en svag ställning på bostadsmarknaden.
  • Förebygga uppkomsten av hyresskulder och därmed minska risken för avhysning.
  • Underlätta för hemlösa att ta plats på bostadsmarknaden genom att tillhanda-hålla bostäder i samarbete med kommunen.
  • Utarbeta tydliga regler för vilka som ska ges förtur till att hyra lägenheter.
  • Tillsammans med föreningar och hyresgäster verka mot våld i nära relationer och bidra till att möta det bostadsbehov som detta kan leda till.
  • Erbjuda boendeformer för äldre som trygghetsbostäder, seniorboende, gemenskapsboende liksom bostäder för generationsboende.
  • Möjliggöra kvarboende i befintlig bostad för de som önskar i de fall det handlar om enkla åtgärder som behöver vidtas.
  • Samarbeta med kommunen i frågor som rör äldres boende och omsorg samt erbjuda eller förmedla hushållsnära tjänster.
  • Ta reda på hur morgondagens hyresgäster vill använda bostäderna så att de kan byggas eller byggas om för att fungera med moderna bostadsvanor och skiftande familjeförhållanden.
  • Tillföra hyresrätten ett större tjänsteinnehåll genom att erbjuda service och tjänster som möter hyresgästernas behov och betalningsvilja.
  • Erbjuda hyresgästerna skräddarsydda hyresavtal med individuella hyresvillkor, utrustning och tjänster.
  • Erbjuda hyresrätt till del av en lägenhet (”kompiskontrakt”) för de som vill bo tillsammans utan att de är en familj.
  • Samarbeta med människor som utifrån gemensamma ambitioner (”byggemenskaper”) tillsammans planerar och sedan bosätter sig i en byggnad som kan upplåtas med kooperativ hyresrätt.
  • Underlätta för och stimulera hyresgäster att bo och leva på ett sätt som minimerar miljöpåverkan, exempelvis genom ”gröna hyresavtal” där hyresgästen åtar sig att leva så miljövänligt som möjligt.
+ Nytta på stadsdels- och bostadsområdesnivå
  • Bedriva kostnadseffektiv och samtidigt högklassig fastighetsskötsel med god service och underhåll av fastigheternas allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Arbeta för att minimera störningar i fastigheterna.
  • Verka för nolltolerans vad gäller skadegörelse i allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Samverka med andra aktörer för att ge liv åt lokala torg och centrumanläggningar med service och mötesplatser som är anpassade till invånarnas behov och som är trygga att vistas och mötas i.
  • Skapa multifunktionella gemensamma utrymmen och utemiljöer som är trivsamma och trygga och ger möjlighet för alla hyresgäster att mötas i.
  • Upplåta lokaler för läxhjälp, språkcaféer, studiecirklar och liknande verksamheter.
  • Bygga spontanidrottsplatser som kan användas för olika aktiviteter.
  • Främja en småskalig blandning av verksamheter och stärka handel och service genom exempelvis en kombination av bostäder och lokaler inom samma hus.
  • Tillsammans med andra fastighetsägare utveckla och formalisera lokalt sam-arbete kring förvaltning, skötsel och samutnyttjande av utemiljöer samt trygg-hetsarbete.
  • Förtäta glesbyggda bostadsområden för att få en större variation av bostads-typer och upplåtelseformer.
  • Underlätta för hyresgästerna att minska bilberoendet och att kunna resa och transportera varor på ett miljövänligt sätt.
  • Underlätta för hyresgästerna att dela på verktyg och utrustning som är kostsam och som sällan används.
  • Underlätta för hyresgästerna att odla i bostadsområdet.
  • Utveckla former för delaktighet, medskapande och dialog med hyresgästerna kring förvaltning, skötsel och underhåll.
  • Involvera hyresgästerna i arbetet med trygghets- och säkerhetsfrågor i stadsdelens utemiljöer och lokala centrum.
  • Aktivt bidra till att skapa arbetstillfällen för arbetslösa hyresgäster genom exempelvis sociala klausuler vid upphandlingar av entreprenörer.
+ Nytta på kommun- och regionnivå
  • Säkra tillgången på bra, trygga och prisvärda hyresbostäder och  på så sätt öka förutsättningarna att attrahera och behålla företag, arbetskraft och studerande.
  • Öka valfriheten och främja integration genom att skapa ett differentierat utbud av hyresbostäder som passar för såväl hushåll med begränsad ekonomi som mer resursstarka hushåll.
  • Frigöra bostäder som är lämpliga för barnfamiljer genom att möta behovet av bostäder och boendeformer för äldre människor.

Exempel

Ekologiskt hållbar utveckling

Den ekologiska dimensionen innefattar allt som har med jordens ekosystem att göra och handlar om att minska miljöpåverkan och resursförbrukning. Ekologisk hållbarhet förutsätter dels att klimat- och miljöbelastningen minskas, dels att riskerna som följer av den skada som redan skett – som översvämningar, extrem värme, kyla och stormar – hanteras.

Bygg- och fastighetsbranschen svarar för en stor del av miljöbelastningen och har ett stort ansvar men också stora möjligheter att bidra till en bättre miljö. Kraven på ekologiskt hållbart byggande och boende ökar och allmän­nyttan kan bli en förebild på detta område.

Så här kan allmännyttan bidra till ekologiskt hållbar utveckling

+ Nytta på individnivå
  • Ta reda på hur morgondagens hyresgäster vill använda bostäderna så att de kan byggas eller byggas om för att fungera med moderna bostadsvanor och skiftande familjeförhållanden.
  • Underlätta för och stimulera hyresgäster att bo och leva på ett sätt som minimerar miljöpåverkan, exempelvis genom ”gröna hyresavtal” där hyresgästen åtar sig att leva så miljövänligt som möjligt.
+ Nytta på stadsdels- och bostadsområdesnivå
  • Bedriva kostnadseffektiv och samtidigt högklassig fastighetsskötsel med god service och underhåll av fastigheternas allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Minska och effektivisera energianvändningen vid drift, förvaltning och underhåll.
  • Underlätta för hyresgästerna att minska bilberoendet och att kunna resa och transportera varor på ett miljövänligt sätt.
  • Underlätta för hyresgästerna att dela på verktyg och utrustning som är kostsam och som sällan används.
  • Underlätta för hyresgästerna att odla i bostadsområdet.
+ Nytta på kommun- och regionnivå
  • Göra livscykelkalkyler inför investeringar för att kunna beakta alla kostnader och intäkter som uppkommer under byggnadens livslängd och därigenom kunna fatta medvetna och långsiktigt kloka investeringsbeslut.
  • Välja material med liten klimat- och miljöpåverkan. Bygg- och rivningsavfall minimeras och källsorteras för återvinning. Material som ingår i byggnader dokumenteras och farliga ämnen fasas ut.
  • Bygga och renovera så att byggnaderna blir energieffektiva med låga effekt-behov och att energin som används har låga koldioxidutsläpp och hög resurseffektivitet.
  • Samarbeta med fjärrvärmeleverantören och verka för att så stor del som möjligt av fjärrvärmen produceras av förnybart bränsle.
  • Minska utsläppen av växthusgaser genom att öka andelen energi från förnybara energikällor som till exempel sol och vind.
  • Övergå till fordon som är klimatsmarta och drivs med förnybar energi för bostadsföretagets egna transporter.
  • Certifiera sig enligt ett miljöledningssystem för att säkerställa att miljöfrågorna i verksamheten hanteras metodiskt och professionellt.
  • Vid nyproduktion göra livscykelanalyser för att få en helhetsbild av hur stor den totala miljöpåverkan blir under byggnadens livscykel.
  • Minska de negativa konsekvenserna av klimatförändringarna genom lokala analyser innefattande byggnaders placering och utformning, markförhållanden, närhet till vattendrag, risker för ras, översvämningar, fukt- och mögelskador, sprickbildning och läckage med mera.

Exempel

Ekonomiskt hållbar utveckling

Den ekonomiska dimensionen innefattar ekonomisk tillväxt och handlar om att skapa värden och hushålla med resurser. Ekonomiskt hållbar utveckling förutsätter att bostadsföretaget drivs med över­skott som ökar soliditeten och gör det möjligt både att bygga nya bostäder och att underhålla samt renovera det befintliga beståndet.

En förändring från ett linjärt synsätt mot ett cirkulärt behövs för att ekonomin ska kunna förenas med ekologisk hållbarhet. Det innebär att resurserna nyttjas effektivt och att deras värde upprätthålls genom lång användnings­tid, möjlighet att reparera, återanvända och återvinna varor och material. Ett sådant synsätt måste genomsyra såväl nyproduktion som renovering och förvaltning.

Så här kan allmännyttan bidra till ekonomiskt hållbar utveckling

+ Nytta på individnivå
  • Erbjuda hyresgästerna bostäder med god kvalitet men med varierande standard och hyra.
  • Sköta service och reparationer snabbt och med god kvalitet.
  • Som beställare av nyproduktion, och om det är möjligt vid renovering, se till att bostäderna, husen och närmiljön får god tillgänglighet och utformas på ett sätt som passar alla hyresgäster, oavsett ålder och fysisk förmåga samt möjliggör vård och omsorg i hemmet även med teknikstöd.
  • Bygga in öppen och operatörsneutral infrastruktur för modern informations-teknik och underlätta trådlös kommunikation och mobiltäckning i byggnaderna.
  • Förebygga uppkomsten av hyresskulder och därmed minska risken för avhysning.
  • Tillföra hyresrätten ett större tjänsteinnehåll genom att erbjuda service och tjänster som möter hyresgästernas behov och betalningsvilja.
  • Erbjuda hyresgästerna skräddarsydda hyresavtal med individuella hyresvillkor, utrustning och tjänster.
  • Erbjuda hyresrätt till del av en lägenhet (”kompiskontrakt”) för de som vill bo tillsammans utan att de är en familj.
+ Nytta på stadsdels- och bostadsområdesnivå
  • Bedriva kostnadseffektiv och samtidigt högklassig fastighetsskötsel med god service och underhåll av fastigheternas allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Arbeta för att minimera störningar i fastigheterna.
  • Verka för nolltolerans vad gäller skadegörelse i allmänna utrymmen och utemiljöer.
  • Minska och effektivisera energianvändningen vid drift, förvaltning och underhåll.
  • Samverka med andra aktörer för att ge liv åt lokala torg och centrumanläggningar med service och mötesplatser som är anpassade till invånarnas behov och som är trygga att vistas och mötas i.
  • Skapa multifunktionella gemensamma utrymmen och utemiljöer som är trivsamma och trygga och ger möjlighet för alla hyresgäster att mötas i.
  • Upplåta lokaler för läxhjälp, språkcaféer, studiecirklar och liknande verk samheter.
  • Bygga spontanidrottsplatser som kan användas för olika aktiviteter.
  • Främja en småskalig blandning av verksamheter och stärka handel och service genom exempelvis en kombination av bostäder och lokaler inom samma hus.
  • Tillsammans med andra fastighetsägare utveckla och formalisera lokalt sam-arbete kring förvaltning, skötsel och samutnyttjande av utemiljöer samt trygg-hetsarbete.
  • Förtäta glesbyggda bostadsområden för att få en större variation av bostads-typer och upplåtelseformer.
  • Utveckla former för delaktighet, medskapande och dialog med hyresgästerna kring förvaltning, skötsel och underhåll.
+ Nytta på kommun- och regionnivå
  • Säkra tillgången på bra, trygga och prisvärda hyresbostäder och på så sätt öka förutsättningarna att attrahera och behålla företag, arbetskraft och studerande.
  • Verka för ökad konkurrens på bygg- och byggmaterielmarknaden och rationalisering av byggandet genom att släppa in mindre aktörer och utländska företag, längre serier och industrialisering av byggandet.
  • Öka valfriheten och främja integration genom att skapa ett differentierat utbud av hyresbostäder som passar för såväl hushåll med begränsad ekonomi som mer resursstarka hushåll.
  • Göra livscykelkalkyler inför investeringar för att kunna beakta alla kostnader och intäkter som uppkommer under byggnadens livslängd och därigenom kunna fatta medvetna och långsiktigt kloka investeringsbeslut.
  • Låta kostnaden för att underhålla fastigheten periodiseras, det vill säga tas ut via hyran och fonderas i stället för att den skjuts upp och lämpas över på framtida hyresgäster.
  • Bygga och renovera så att byggnaderna blir energieffektiva med låga effekt-behov och att energin som används har låga koldioxidutsläpp och hög resurseffektivitet.
  • Minska de negativa konsekvenserna av klimatförändringarna genom lokala analyser innefattande byggnaders placering och utformning, markförhållanden, närhet till vattendrag, risker för ras, översvämningar, fukt- och mögelskador, sprickbildning och läckage med mera.

Exempel

Vad vi behöver göra för att lyckas

För att de allmännyttiga bostadsföretagen ska lyckas med sitt samhällsuppdrag och verkligen kunna göra nytta idag och i framtiden krävs flera åtgärder av företagen själva men också av bostadsbranschen, av kommunerna och av staten.

Vinnare-webb-780x438
Vad bostadsföretagen behöver göra
Kombohus-Plus-Sundsvall-5-780x438
Vad bostadsbranschen behöver göra
samhallsbygge_gardsten6
Vad kommunerna behöver göra
DCF 1.0
Vad staten behöver göra

Vad bostadsföretagen behöver göra

+ Utveckla hyresrätten

Fortsätta stärka hyresrätten som en attraktiv och konkurrenskraftig upplåtelseform. Ta reda på hur människor vill bo och använda sin bostad samt vad man vill och kan betala för. Utveckla nya erbjudanden och affärsmodeller tillsammans med bostadsforskningen, genom egna utvecklingsprojekt samt genom erfarenhetsutbyte och jämförelser med andra bostadsföretag och bostadsbranschen som helhet.

+ Långsiktigt stärka den egna ekonomin

Bostadsföretaget ska ekonomiskt klara de påfrestningar som både nyproduktion och renoveringar kan innebära. Dessutom ska de kunna hantera förändrade kapitalkostnadsvillkor. För detta krävs en god och långsiktig finansiell balans. Soliditeten – det egna kapitalets andel av det totala kapitalet – kan stärkas genom ett bra rörelseresultat.

+ Pressa byggpriserna

Fram till år 2030 behöver ett mycket stort antal nya bostäder byggas och renoveras. Byggpriserna måste pressas vid upphandling, så att de bostäder som byggs får hyresnivåer som gör att de kan efterfrågas av människor med genomsnittliga eller lägre inkomster. För att lyckas med det behöver bostadsföretagen stärka och bredda den egna upphandlingskompetensen och samverka med andra allmännyttiga bostadsföretag.

+ Utveckla en digital strategi

Under flera år framöver kommer digitaliseringen att radikalt påverka alla delar av företaget. Den påverkar också relationen till hyresgästerna, som snart kommer att ta för givet att de kan optimera sin vardag och sitt hem genom digitala tjänster.

Utvecklingen går snabbt och det är viktigt att bostadsföretaget tillhandahåller den digitala infrastruktur som behövs och verkar som en möjliggörare för hyresgästerna. Tjänsteutvecklingen är resurskrävande och samverkan mellan bostadsföretag liksom gemensamma standardgränssnitt underlättar väsentligt. Digitaliseringen rymmer också risker som behöver minimeras och det måste finnas alternativ för de hyresgäster som inte behärskar den digitala tekniken.

+ Höja och bredda kompetensen hos företagets anställda

Den långsiktiga kompetensförsörjningen är en kritisk fråga för varje företag. Kunniga och motiverade medarbetare är en förutsättning för att få nöjda hyresgäster och utveckla framtidens boende. Tekniken i fastigheterna blir allt mer komplex samtidigt som kraven ökar på att ge den enskilde hyresgästen valmöjligheter och ett bra bemötande. Digitalisering, robotisering och nya affärsmodeller kommer att förändra organisation och arbetssätt.

För att allmännyttan ska kunna fortsätta att bidra till samhällsbygget är det viktigt att medarbetarna utvecklar sin tekniska, ekonomiska och sociala kompetens. Det är också angeläget att tydliggöra och kommunicera företagets värdegrund. Sammantaget bidrar detta till att göra allmännyttan till en attraktiv arbetsgivare som både behåller medarbetare och lockar nya.

+ Redovisa uthyrningspolicyn tydligt

Bostadsföretaget behöver formulera och tydligt redovisa den uthyrningspolicy som tillämpas; såväl vad gäller fördelning av lediga lägenheter som vilka krav som ställs på nya hyresgäster. Transparens och konsekvent tillämpning är nödvändigt för att bostadssökande och andra kommuninvånare ska känna förtroende för företaget.

+ Ta krafttag för ordning och reda på bostadshyresmarknaden

Bostadsföretaget behöver reagera snabbt på alla signaler om avvikelser, göra kontroller vid kontraktsskrivning med nya hyresgäster och kartlägga oegentligheter i det egna beståndet. Det är också viktigt att agera konsekvent mot olovlig andrahandsuthyrning och bygga upp kontakter med myndigheter för att bekämpa den svarta hyresmarknaden. Det behövs också tydliga och transparenta rutiner för hanteringen av hyresgästers önskemål om att hyra ut en lägenhet i andra hand.

Vad bostadsbranschen behöver göra

+ Trygga den framtida rekryteringen till branschen

Det är idag fler personer som går i pension än unga som kommer ut på arbetsmarknaden och det krävs en omfattande nyrekrytering för att säkerställa att det finns kompetenta med-arbetare. Samtidigt hårdnar konkurrensen om arbetskraften. Ska branschen lyckas attrahera fler är det nödvändigt att visa att arbetet är meningsfullt och att erbjuda goda arbetsvillkor och karriärvägar.

Enskilda företags insatser på området är betydelsefulla, men det behövs också ett branschövergripande samarbete. För att attrahera unga människor är det också nödvändigt att sam-arbeta med utbildningsinstitutionerna och påverka dessa så att utbildningarna förmedlar de kunskaper som branschen behöver. Branschen behöver också bli bättre på att erbjuda praktikplatser för olika yrken.

+ Införa systematisk hyressättning

En väl fungerande hyressättning är en förut-sättning för en ekonomiskt hållbar utveckling. Det är viktigt att bostadens läge och områdets attraktivitet får ett genomslag i hyressättningen liksom kvaliteter i fråga om miljö, service och underhåll. Det behövs ett samarbete mellan de lokala parterna för att skapa en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar av lägenheternas varierande bruksvärden.

Likvärdiga lägenheter bör ha lika hyra, oavsett ägare, medan skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. En systematisk och transparent hyressättning skapar rättvisa mellan hyresgäster. Den främjar också en utveckling av hyresrätten som upplåtelseform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. För att ytterligare öka transparensen och konsumentmakten på området bör branschen bidra till att det produceras en offentlig hyresstatistik.

+ Utveckla och förbättra hyresförhandlingssystemet

Det ligger ett stort värde i att marknadens aktörer själva formar hyressättningen utan statlig inblandning eller reglering, men då krävs också att det råder en rimlig balans mellan parterna. Kollektiva hyresförhandlingar är ett effektivt sätt att justera hyrorna för många bostäder samtidigt, men det förutsätter att parterna har en vilja att komma överens om ett resultat som båda uppfattar som acceptabelt.

Hyresförhandlingarna kan effektiviseras bland annat av parterna själva genom strukturerade förberedelser och dialoger, genom införande av en tidsfrist inom vilken förhandlingarna ska vara genomförda och genom inrättande av ett skiljeförfarande för hela hyresmarknaden. Hyresnämndens roll att vid tvist fastställa den skäliga hyran för en enskild lägenhet genom en bruksvärdesjämförelse ska kvarstå.

Vad kommunerna behöver göra

+ Ge det allmännyttiga bostadsföretaget tydliga och långsiktiga ägardirektiv

I kommunens bostadsförsörjningsansvar ligger bland annat att bestämma om kommunen ska äga ett bostadsföretag och vilka uppgifter företaget i så fall ska ha. Varje kommun som äger ett bostadsföretag bör i ägardirektiv klargöra syftet med ägandet och vilken nytta företaget förväntas tillföra kommunen och dess invånare.

Ägardirektivet bör tas fram i samråd med bostadsföretaget och behandla grundläggande frågor om verksamhetens inriktning; ekologiska, ekonomiska och sociala utgångspunkter samt den dialog och det samarbete som ska ske med olika delar av kommunen.

+ Utveckla dialog och samarbete med bostadsföretaget

Det egna bostadsföretaget är ett av de viktigaste redskapen som kommunen har för att ta sitt bostadsförsörjningsansvar, men också för att utveckla levande och trygga stadsdelar. Detta förutsätter en kontinuerlig dialog mellan kommunledningen och företaget och ett förtroendefullt samarbete mellan bostadsföretaget och kommunala förvaltningar med ansvar särskilt för socialtjänsten, skolan och miljön.

+ Säkerställa affärsmässiga relationer

Kommunen behöver, i enlighet med Allbolagen, se till att de ekonomiska relationerna mellan kommunen och bostadsföretaget är affärsmässiga och transparenta. Kommunen får inte ge det egna bostadsföretaget några särskilda för- eller nackdelar. För att konkurrensen med privata hyresvärdar inte ska riskera att snedvridas ska kommunen ställa ett marknadsmässigt avkastningskrav på bolaget och ta ut en marknadsmässig avgift om kommunen går i borgen för företagets lån.

Det är kommunen som ytterst har ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver, vilket förutsätter samarbete med såväl allmännyttan som de privata hyresvärdarna på orten. Kommunen kan dock inte ställa krav på att bostadsföretaget ska göra olönsamma investeringar; bostadssociala åtgärder som inte är affärsmässigt motiverade får i stället finansieras av kommunen. Överskott som uppkommer i bolaget bör kvarstanna och användas för att konsolidera ekonomin, till investeringar i ny- och ombyggnationer eller användas för kommande underhåll.

+ Bedriva en aktiv bostadspolitik

Kommunerna ska enligt lag skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. I riktlinjerna för bostads-försörjningen bör kommunerna klargöra sina bostadspolitiska mål, medel och ambitioner. Kommunerna ansvarar också för den planläggning och andra åtgärder som krävs för att bostäder ska kunna byggas.

Kommunerna behöver ha långsiktiga planer för bostadsförsörjningen och arbeta aktivt med mark- och planfrågor så att det alltid finns en tillräckligt stor reserv av byggklar mark för olika bostadsprojekt. Kommunerna bör vid markanvisning se till att det blir en variation av upplåtelseformer såväl i nya områden som vid förtätning

Vad staten behöver göra

+ Utforma en långsiktigt hållbar bostadspolitik

Bostadsbyggande och bostadsförvaltning är långsiktiga verksamheter. De hus som byggs ska göra nytta i flera generationer framåt. Inför varje beslut om att bygga ett nytt hus behöver investerings- och livscykelkalkyler inklusive riskbedömningar göras. Tillfälliga lösningar och temporära regelverk skapar osäkerhet och tveksamhet hos alla fastighetsägare och riskerar att göra hyresmarknaden krånglig ur ett konsumentperspektiv.

Det är därför angeläget att de statliga regelverk som påverkar investeringskalkyler och hyresförhållanden är stabila och långsiktigt hållbara, vilket förutsätter brett förankrade politiska överenskommelser. Detaljeringsgraden i regelverken bör minska. Bostadspolitiken behöver lyfta fram bostadsförsörjningen som ett tungt vägande samhällsintresse. Skattesystemet behöver ses över för att undvika att skatterna blir prisdrivande på bostadsmarknaden.

+ Införa balanserade ekonomiska villkor

Hyresrätten är idag ekonomiskt missgynnad. Regelverket på skatteområdet – med avdragsrätt för skuldräntor och ROT-åtgärder för de som bor i ägda bostäder – leder till obalans mellan upplåtelseformerna. Balansen måste återställas för att tillräckligt många nya bostäder ska byggas. Staten ska förhålla sig neutral till människors bostadsval. Hushållen ska fritt kunna välja upplåtelseform utan att behöva ta hänsyn till statliga skatte- och bidragsregler.

De olika upplåtelseformerna – hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt – skiljer sig åt juridiskt och ekonomiskt på flera sätt och någon fullständig neutralitet i regelverken kan därför inte uppnås. Men med fokus på den enskilde bostadskonsumenten kan flera åtgärder vidtas för att skapa en rimlig balans. Införande av en låg moms på bostadshyra, möjlighet till avdragsgilla avsättningar för framtida fastighetsunderhåll, slopande av den kommunala fastighetsavgiften för bostadshyreshus och en utvidgning av ROT-stödet till att också omfatta hyreshus skulle sammantaget leda till mer balanserade ekonomiska villkor. På längre sikt är det angeläget att denna fråga får en central plats i ett framtida utredningsarbete om reformering av skattesystemet.

+ Stödja resurssvaga hushåll ekonomiskt

Som en del av den generella välfärdspolitiken behöver staten ge ett ekonomiskt stöd som gör det möjligt för hushåll med svag ekonomi att efterfråga goda och tillräckligt rymliga bostäder. Utformningen av det statliga stödet behöver ses över så att det passar dagens hushållstyper och nivåerna höjas så att de står i rimlig relation till dagens hyresnivåer. Stödet behöver också utformas så att det inte försvagar hushållens intresse att öka sina arbetsinkomster eller bidrar till att driva upp byggkostnaderna och därmed hyran.

+ Underlätta offentligt stöd på svaga marknader

Bostadsföretagen på svaga bostadsmarknader – ungefär var tredje svensk kommun – har ekonomiska svårigheter till följd av minskande befolkning. En allt äldre befolkning innebär att det behövs fler bostäder som är tillgängliga och att boendeformer anpassade för äldre behöver tillskapas. Situationen kräver särskilda åtgärder. EUs statsstödsregler om ekonomiska tjänster av allmänt intresse ger kommunerna möjlighet att stödja bostadsföretag, förutsatt att det råder ett starkt allmänt intresse av att det finns bostäder på orten och att dessa inte kan tillhandahållas på normala marknadsvillkor.

Det behövs ett svenskt regelverk som tydliggör hur kommunerna kan nyttja denna möjlighet. Dessutom behöver befintliga regelverk om statligt stöd till undsättning och omstrukturering av kommunala bostadsföretag anpassas till statsstödsreglerna. De behöver också kompletteras med möjligheter till statligt stöd till kommuner på svaga marknader för bostadstjänster av allmänt intresse.

+ Trygga kompetensförsörjningen

Staten har det yttersta ansvaret för att det finns utbildningar som svarar mot samhällets behov. Bygg- och bostadssektorn har ett stort behov av arbetskraft och därför behövs branschinriktade utbildningar inom gymnasieskolan, yrkeshögskolan och universiteten. För att det ska vara möjligt att bygga det stora antalet nya bostäder som behövs i Sverige måste fler personer än idag arbeta med bostadsproduktion.

Det krävs mer personal med rätt kompetens – hos kommunerna, hos byggföretagen och hos bostadsföretagen. Staten måste ta ansvar för att genomföra de utbildnings-insatser som krävs för att det ska finnas kompetent personal att rekrytera på alla nivåer i plan- och byggprocesserna.

+ Öka stödet till forskning om boende och hållbart byggande

Forskningen om bostäder, boendeförhållanden och bostadsmiljöer har minskat under de senaste decennierna. För att vi ska kunna utforma framtidens bostäder och bostadsområden på bästa sätt och kunna möta den allt större mångfalden av behov och önskemål behöver kunskapen öka om hur olika hushåll använder sina bostäder och hur deras boendeförhållanden ser ut.

Det behövs ett ökat statligt stöd till forskning om hur människor bor och använder sina bostäder och sin närmiljö samt vilka behov och boendepreferenser som finns hos olika hushåll. Det finns också mer behov av forskning om hur vi ska bygga och utforma bostäder och stadsdelar där såväl den ekologiska, den ekonomiska och den sociala hållbarhetsdimensionen vägs ihop.

Det är SABO – Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag som står bakom allmännyttan.se. SABO är bransch- och intresseorganisation för allmännyttiga kommunala bostadsföretag över hela Sverige. Här på allmännyttan.se visar vi vad allmännyttan är och gör.

Vill du att ditt allmännyttiga bostadsföretags goda arbete ska synas här? Hör av dig!

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag      SABO, Box 474, 101 29 Stockholm      08-406 55 00       info@sabo.se      www.sabo.se